Immobilienmakler und Objektvideos

 

 

Dürfen Immobilienmakler im Rahmen ihrer Aufträge Bilder und Videoaufnahmen verwenden, die auch Nachbargrundstücke/-gebäude zeigen?

 

 

 

 

Moderne Vermarktungsstrategien für Immobilien beinhalten auch Fotos und Videos, die die Lage der angebotenen Immobilien verdeutlichen. Dabei stellt sich die Frage, ob eine derartige Vorgehensweise im Rahmen des Datenschutzrechtes zulässig ist oder nicht.

 

 

 

Fotos und Videos als personenbezogene Daten

 

Bilddaten von vermakelten Objekten oder auch Nachbarobjekten (Fotos, Videos) stellen personenbezogene Daten dar, da es sich um Objektdaten handelt, bei denen der Eigentümer mit relativ einfachen Mitteln (Lage, Grundbuchseinsicht).  Eine Bildaufnahme im Sinne des §§ 12, 13 DSG bezeichnet die durch Verwendung technischer Einrichtungen zur Bildverarbeitung vorgenommene Feststellung von Ereignissen im öffentlichen oder nicht-öffentlichen Raum zu privaten Zwecken.

 

 

 

Fotos / Videos des zu vermittelnden Objektes

 

Die Abbildung des Objektes von innen und außen, das vom Makler im Rahmen des Vermittlungsauftrages betreut wird, ist aufgrund des Maklervertrages (daher gem. Art 6 (1) lit b – Vertrag) zulässig, da es im Rahmen des Vertrages zur Vermarktung erforderlich sein kann, dass Objekt abzubilden und auf Plattformen öffentlich zu verbreiten.

 

 

 

Fotos / Videos von Nachbarobjekten und Nachbarn

 

Wenn jedoch Fotos oder Videos angefertigt werden, auf denen das Nachbarobjekt ersichtlich ist, oder sogar Personen, die auf dem Nachbargrundstück erkennbar sind, dann stellt sich die Frage nach einer möglichen (Rechts-)Grundlage der Verarbeitung dieser personenbezogenen Daten.

 

 

 

Einwilligung als mögliche Grundlage für die Verarbeitung von „Nachbarbildern“

 

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, dass die Nachbarn der Aufnahme (Bilder, Videos) zustimmen, wobei die Nachbarn dann über die Art und Weise der Verwendung zu informieren sind, und die jederzeitige Widerrufbarkeit der Einwilligung sicherzustellen ist. Die Fotos / Videos, auf denen Personen erkennbar sind, dürfen aufgrund der Verletzung des Rechts am eigenen Bild (§ 78 UrhG) ohne die Zustimmung der abgebildeten Personen nicht angefertigt und nicht verwendet werden.

 

Aufnahmen müssen sich daher auf das Objekt und die Lage desselben beschränken, ohne dass Personen abgebildet werden, wenn eine (jederzeit widerrufbare, freiwillige und informierte) Einwilligung nicht erreicht werden kann.

 

 

 

Verwendung ohne Einwilligung – berechtigtes Interesse als Grundlage

 

Wenn sich der Makler (Eigentümer) die Nachbarn nicht kontaktieren möchte, um eine Einwilligung einzuholen, dann stellt sich die Frage, ob eine andere Möglichkeit besteht, eine Bildaufnahme (der Nachbarimmobilie) zur Vermarktung einer Immobilie iSd Art 6 Abs 1 DSGVO zu rechtfertigen.

 

Zu überlegen ist, ob der Makler/Eigentümer ein berechtigtes Interesse iSd Art 6 Abs 1 lit f DSGVO an der Aufnahme und deren Verwendung für die Vermarktung (z.B. im Internet auf Plattformen) geltend machen kann. Die Bildaufnahme ist iSd § 12 (2) Z 4 DSG zulässig, wenn überwiegende berechtigte Interessen des Verantwortlichen oder eines Dritten bestehen und die Verhältnismäßigkeit gegeben ist.

 

Das berechtige Interesse des Maklers/Eigentümers besteht darin, den Maklervertrag bestmöglich zu erfüllen, und im Rahmen der Vermarktung eines Objektes auch die Lage des Objektes in der Nachbarschaft zeigen zu können. Das Interesse des Nachbarn, dessen Objekt abgebildet ist, besteht darin, dass seine Liegenschaft nicht im Internet öffentlich zur Schau gestellt wird, und zB Bereiche der Liegenschaft, die von öffentlichen Bereichen nicht einsichtig sind, gezeigt werden.

 

 

 

Informationspflicht und berechtigtes Interesse

 

Wenn sich ein Verantwortlicher auf das „berechtigte Interesse“ an einer Datenverarbeitung beruft, dann muss er – sofern er mit der betroffenen Person bei der Datenerhebung nicht in direktem Kontakt steht – die betroffene Person über die Datenerhebung und Verwendung iSd Art 14 DSGVO zu informieren. Im Rahmen dieser Information ist auch das berechtigte Interesse konkret mitzuteilen.

 

Diese Information kann dem Nachbarn leicht erteilt werden, da er/sie durch den Makler identifizierbar ist, oder der Makler den Nachbarn einfach über ein Informationsschreiben in den Briefkasten informieren kann.

 

 

 

Widerspruchsrecht des Nachbarn und die Folgen

 

Aufgrund der Information, die auch das berechtigte Interesse des Maklers/Eigentümers darlegt, hat der Nachbar die Möglichkeit gegen die Verarbeitung gem. Art 21 DSGVO Widerspruch zu erheben. Auf dieses Widerspruchsrecht ist die betroffene Person (Nachbar) im Rahmen der Informationserteilung (nach Art 14) auch hinzuweisen.

 

Der Makler/Eigentümer verarbeitet die personenbezogenen Daten dann nicht mehr, es sei denn, er kann zwingende schutzwürdige Gründe für die Verarbeitung nachweisen, die die Interessen, Rechte und Freiheiten der betroffenen Person überwiegen. Es kommt daher dann zu einer Interessensabwägung der Interessen des Nachbarn und des Maklers.

 

In diesem Zusammenhang stellt sich daher die Frage, welche Interessen überwiegen. In diesem Zusammenhang ist auch zu berücksichtigen, ob Teile des Objektes des Nachbarn gezeigt werden, die an sich von öffentlichen Verkehrswegen einsichtig sind, oder es sich um Teile handelt, die von außen nicht einsehbar sind. Objektdaten sind auch über Google-Maps (Vogelperspektive) oder Google-Street-View (Außenansichten) oder unterschiedliche Kartendienste (zB www.doris.gv.at)

 

Unmittelbar nach dem Widerspruch hat der Verantwortliche die Verarbeitung der Daten gem Art 18 Abs (1) lit d DSGVO einzuschränken, solange noch nicht feststeht, ob die berechtigten Gründe des Verantwortlichen gegenüber denen der betroffenen Person überwiegen.

 

Wie bereits erwähnt, kann die Interessensabwägung nicht generell vorab durchgeführt werden, aber es können gute Gründe ins Treffen geführt werden, weshalb die Interessen des Maklers/Eigentümers an der bestmöglichen Vermarktung die allgemeinen Interessen des Nachbarn zumindest gleichwertig sind.