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Immobilienakquise über Grundbuchdaten: DSB bestätigt Grundsatz – aber sieht im Einzelfall eine Verletzung

 

Datenschutzbehörde (DSB), 7. November 2025
GZ: 2025-0.911.653 (DSB-D124.2166/25)

 

Rechtssatz:
Die Kontaktaufnahme zu verfügungsberechtigten Eigentümer:innen einer Liegenschaft ist grundsätzlich zulässig – im vorliegenden Einzelfall jedoch unzulässig, weil die angeschriebene Person gar nicht Eigentümerin war.

 

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Sachverhalt

Eine Immobilientreuhänderin nutzte das österreichische Grundbuch, um Kontaktdaten zu einer Wiener Liegenschaft zu ermitteln, an deren Ankauf sie interessiert war.

Sie fand den Namen und die Adresse der Beschwerdeführerin in einem Einantwortungsbeschluss in der Urkundensammlung und sandte ihr ein einmaliges Akquise-Schreiben.

 

Das zentrale Problem:
Die Beschwerdeführerin war nicht Eigentümerin der Liegenschaft und hatte keine Verfügungsrechte.
Dies war im Grundbuch eindeutig erkennbar.

Darauf stützte sie ihre Beschwerde wegen Verletzung ihres Rechts auf Geheimhaltung.

 

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Rechtliche Begründung der DSB

1. Grundsatz: Kontaktaufnahme mit Eigentümer:innen ist zulässig
(ständige DSB-Rsp)

Die Entscheidung betont ausdrücklich, dass die DSB grundsätzlich die Ansicht vertritt, dass Immobilienunternehmen berechtigte Interessen nach Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO geltend machen können, wenn sie
– wirkliche Eigentümer:innen,
– einmalig
– zur Erkundung eines möglichen Verkaufsinteresses
kontaktieren.

Dies entspricht der bisherigen Judikatur, insbesondere dem Bescheid DSB-D123.626/0006-DSB/2018 vom 23. April 2019, in dem festgestellt wird, dass die Interessen der Makler:innen die Interessen von Eigentümer:innen grundsätzlich überwiegen. Siehe dazu auch schon den Blogpost aus dem Jahr 2019 Direktmarketing und postalische Zusendungen durch Immobilienentwickler

2. Aber: Der vorliegende Fall ist ein Sonderfall

Die DSB grenzt den Fall klar ab:

• Die Beschwerdeführerin war nicht Eigentümerin.

• Sie war auch nicht verfügungsbefugt.

• Dieser Umstand war aus dem Grundbuch sofort ersichtlich.

• Damit konnte sie niemals richtige Adressatin des Schreibens sein.

Genau dadurch unterscheidet sich der Fall massiv von den bisher entschiedenen Fällen, in denen die betroffenen Personen tatsächliche Eigentümer:innen waren.

3. Erforderlichkeit fehlte – und damit fällt die Rechtsgrundlage weg

Zentrales Element der Interessenabwägung nach Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO:

Die Verarbeitung muss erforderlich sein, um das berechtigte Interesse (hier: Immobilienakquise) umzusetzen.

Doch hier bestand keinerlei Erforderlichkeit, weil:

➡️ die angeschriebene Person nicht befugt war, über die Liegenschaft zu verfügen.

 

Damit bricht die gesamte Interessenabwägung zusammen.

 

4. Ergebnis

Der Fall stellt keine Abkehr der DSB-Rechtsprechung dar, sondern ist eine konsequente Anwendung der bisherigen Linie:

• Kontakt zu tatsächlichen Eigentümer:innen: zulässig

• Kontakt zu nicht verfügungsberechtigten Personen: nicht zulässig
  

 

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Fazit & Schlussfolgerungen für Verantwortliche

Diese Entscheidung ist für Immobilienunternehmen und Treuhänder:innen zweifach relevant:

1. Die gute Nachricht:

Die DSB bestätigt erneut:
Die einmalige Kontaktaufnahme mit tatsächlichen Eigentümer:innen einer Liegenschaft ist grundsätzlich zulässig, auch wenn die Daten aus dem Grundbuch stammen.

2. Die wichtige Einschränkung:

Es muss sich wirklich um die richtige Kontaktperson handeln.
Die Verantwortlichen müssen daher vor einer Akquise-Aktion sicherstellen:

• Ist die Person wirklich Eigentümer:in?

• Gibt es eine Verfügungsbefugnis?

• Sind die Daten im Grundbuch eindeutig zuordenbar?

3. Empfehlung für die Praxis

Eine kurze interne Prüfung („Property Check“):

✔ Eigentumsverhältnisse klar?
✔ Vertretungsbefugnisse ersichtlich?
✔ Keine bloßen Erwähnungen in Urkunden (z. B. Einantwortungsbeschlüsse)?