Liegenschaftsverträge & KI: Warum Sie Ihren Kaufvertragsentwurf nicht an ChatGPT & Co. hochladen sollten

💡 Der Kauf oder Verkauf einer Wohnung, eines Hauses oder eins Grundstückes ist einer der wichtigsten Verträge im Leben vieler Menschen – und juristisch anspruchsvoll. 💡

 

Wenn ein/e Makler/in beteiligt ist oder die Parteien einen Vorvertrag geschlossen haben, dann müssen sich Vertragserrichter an die Regelungen halten, die bereits im unterfertigten Kaufanbot oder Vorvertrag getroffen wurden.

 

n der Praxis wird dieser Vertragstext in der Regel von einem Rechtsanwalt - nach den Vorgaben des Kaufanbotes bzw. Vorvertrages - entworfen und sodann zur Durchsicht an die Parteien übermittelt.

 

Immer häufiger fragen sich Vertragspartner:

 

„Kann ich den Vertragsentwurf nicht einfach
von ChatGPT prüfen lassen?“

Doch Vorsicht: Die Nutzung solcher Systeme birgt erhebliche rechtliche, datenschutzrechtliche und praktische Risiken. 

 

Hier sind drei Gründe, warum Sie davon dringend Abstand nehmen sollten:

 

Typischer Inhalt eines solchen Vertrags:

• genaue Bezeichnung der Liegenschaft (Einlagezahl, Grundstücksnummer, Katastralgemeinde)
• Kaufpreis und Zahlungsbedingungen 
• Informationen zu Hypotheken oder zur Finanzierung
• Angaben zur Übergabe, Lastenfreistellung, Bestandverhältnissen 
• allfällige Dienstbarkeiten, Reallasten oder Wohnrechte 
• Zustimmung zur grundbücherlichen Einverleibung (§ 32 GBG – „Aufsandungserklärung“)

 

Darüber hinaus enthält der Vertrag immer personenbezogene Daten wie Name, Geburtsdatum, Wohnanschrift, hin- und wieder: Kontoverbindung oder steuerliche Angaben der Parteien.

 

 

1️⃣ Datenschutzrisiko (DSGVO)
Ein Liegenschaftsvertrag enthält vertrauliche personenbezogene Daten – Namen, Geburtsdaten, eventuell Kontoverbindungen, steuerliche Verhältnisse.
Das Hochladen in KI-Systeme bedeutet uU eine Datenübermittlung in ein Drittland (USA) – und das kann rechtswidrig sein.

 

Der Upload von personenbezogenen Daten an ein fremdes System mit Standort im EU-Ausland (wie z. B. die Server von OpenAI in den USA) stellt eine Übermittlung in ein Drittland dar – und ist ohne Rechtsgrundlage verboten (Art. 44 ff. DSGVO).

 

Besonders heikel: Vertragsparteien handeln selbst als "Verantwortliche" iSd DSGVO, wenn sie personenbezogene Daten an Dritte weitergeben – auch wenn dies „nur zur Hilfe“ oder zur „Erläuterung“ geschieht. Eine solche Datenverarbeitung wäre **nur bei Vorliegen einer entsprechenden Rechtsgrundlage in Bezug auf alle betroffenen Personen zulässig. 

 

Eine mögliche Rechtsgrundlage wäre die (jederzeit widerrufbar, freiwillige und informierte) Einwilligung, die eine Vertragspartei, die den Upload vornehmen möchte, vorab von allen beteiligten betroffenen Personen (Vertragsverfasser, andere Vertragspartei/en, im Grundbuch aufscheinende Personen) einholen müsste. 

 

Alternativ könnte versucht werden, die Übermittlung auf "berechtigtes Interesse" iSd Art 6 Abs 1 lit f DSGVO zu stützen, aber hier wird es mE daran scheitern, dass ein "gelinderes Mittel" für die Vertragsprüfung möglich ist, nämlich der upload ohne die personenbezogenen Daten, dh Name, Geburtsdatum, Anschrift, Grundstücksdaten und sonstige Daten, aus denen ein Personenbezug auch nur herstellbar ist, können entfernt werden, ohne den Zweck ("Prüfung des Vertrages") zu beschränken. 

 

Daher ist das berechtigte Interesse als Rechtsgrundlage dann nicht möglich, wenn der gesamte Vertrag inkl. Personenbezug upgeloadet wird!

 

Jeder Verantwortliche iSd DSGVO hat die Verpflichtung vor der Verarbeitung, dh vor dem Upload der Daten in ein KI-System - wenn personenbezogene Daten dabei übermittelt werden - die betroffenen Personen iSd Art 13/14 DSGVO zu informieren. Der EuGH und die DSB vertreten die Ansicht, dass eine Verarbeitung von personenbezogenen Daten ohne die vorherigen Information auf Basis der Rechtsgrundlage des berechtigten Interesses nicht möglich bzw. nicht zulässig ist. 

 

2️⃣ Vertraulichkeit & Vertragsfolgen
Viele Entwürfe sind vertraulich.

 

Ein Upload kann zivilrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen – von Schadenersatz bis Rücktritt.

 

3️⃣ Fehlende Rechtsberatung und ergänzende Unterlagen
KI-Systeme ersetzen keine juristische Expertise. Sie erkennen weder regionale Grundverkehrsbestimmungen noch formale Anforderungen (z. B. Aufsandungserklärung, steuerliche Regelungen, die uU von Situationen abhängig sind, die nicht direkt im Vertrag abgebildet sind etc.). Die Prüfung eines Vertragsentwurfes erfordert auch die Prüfung anderer Unterlagen, zB Wohnungseigentumsvertrag bei einer Eigentumswohnung, Flächenwidmungspläne, Bescheiden der Gemeinden oder des Vermessungsantes bei Grundstückskäufen, des Kaufanbotes oder eines Vorvertrages und vieler anderer Unterlagen, die im Zusammenhang mit der Vertragserstellung stehen. 

 

Die Folge: falsche Sicherheit statt rechtlicher Klarheit und erhöhter Aufwand beim Vertragserrichter, der "Missverständnisse" aufklären muss.

 

📘Mein Tipp: Lesen Sie den Vertrag sorgfältig durch, vergleichen Sie diesen mit Unterlagen, die Sie bereits unterschrieben haben (Kaufanbot, Vorvertrag etc..) und stellen Sie dem Vertragserrichter rechtzeitig vor der geplanten Unterfertigung persönlich die Fragen, die sich ergeben. 

 

 

📘 Fazit:
Ein Kaufvertrag über eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück gehört nicht in ein öffentliches KI-System.